人們在日常生活或經(jīng)濟活動中,為保證約定的事項得以實施,往往在合同簽訂之前預(yù)先收取一定的費用以保證合同的完全履行。但在收取該費用時應(yīng)明確所收取費用的性質(zhì),否則一字之差將導(dǎo)致完全不同的法律后果。近日,天水市秦州區(qū)法院審結(jié)了一起因收取房屋預(yù)付“訂金”而引起的房屋買賣糾紛案。
2021年3月,被告欲出售其一套自有房屋,原告對該套房屋的區(qū)域位置較為滿意意欲購買,經(jīng)商議,雙方確定房價為33萬元并就其他事項達成一致意見。在房屋買賣合同簽訂之前,被告為防止原告反悔,要求原告預(yù)付“定金”并言明如原告反悔,則收取的“定金”不退。原告按被告的要求向其預(yù)付1萬元,被告向原告出具了收條,載明:“某某小區(qū)樓房……總金額33萬元整,預(yù)付訂金10000元,大寫壹萬元整。收款人:張某,2021.3.28”。此后,雙方因其他事項產(chǎn)生爭議,原告放棄購買該房屋。被告在確認(rèn)原告已放棄購買房屋的情況下,將該套房屋在網(wǎng)上出售,以28萬元另售他人。被告認(rèn)為原告違約不購房耽誤了其售房時機,因房價波動最后僅以28.2萬元的價格出售了房屋,給其造成了5萬余元的損失,該損失應(yīng)由原告賠償,且雙方也約定原告不購房后“訂金”不退,故拒不退還原告預(yù)付“訂金”。原告于2022年4月起訴至法院,請求處理。
(圖片來源于網(wǎng)絡(luò))
天水市秦州區(qū)法院審理后認(rèn)為,“定金”和“訂金”的法律后果不同,“定金”具有擔(dān)保性質(zhì),給付“定金”的一方不履行約定的債務(wù)無權(quán)要求返還“定金”,收受“定金”的一方不履行約定的債務(wù)則應(yīng)當(dāng)雙倍返還“定金”,“訂金”則不具有以上法律后果,支付“訂金”只是客觀上起到了保障相應(yīng)債權(quán)實現(xiàn)的作用,當(dāng)交付或接受“訂金”的一方不履行合同債務(wù)的,不發(fā)生喪失或雙倍返還“訂金”的后果。當(dāng)違約發(fā)生時,“訂金”僅可作預(yù)付款或損失賠償金。
本案中,原告為購買被告出售的房屋并支付給被告1萬元,被告出具的收條上明確寫明:“今收到……預(yù)付訂金10000元……”可見該1萬元僅屬購房預(yù)付款而不屬“定金”性質(zhì),在一方違約時不發(fā)生喪失或雙倍返還“訂金”的后果,但可作為損失賠償金用以賠償守約方的損失。原告支付的1萬元僅屬購房預(yù)付款,在一方違約時不發(fā)生喪失或雙倍返還“訂金”的后果,故被告仍有返還該款的義務(wù),但民事行為應(yīng)遵循誠實信用的原則,原告支付了“訂金”但又最終放棄購房,因房價的波動,致使被告房屋最后僅以28.2萬元出售,該售價比被告的原售價低5萬余元,客觀上確實也給被告造成了損失,故根據(jù)本案的實際情況,酌情確定由被告返還原告8500元。
法官提醒
“定金”“訂金”一字之差,但是法律效果謬之千里,當(dāng)事人在簽訂合同時一定要看清是“定金”還是“訂金”,如果是“定金”一方違約,可以要求雙倍返還,但是“訂金”不具備該法律效果。